10月のオフィスの賃料は+14.04%！東京の空室率も1.75%に低下、不動産市場と株価への影響は？

東京のオフィス市場で、賃料の上昇が続いています。

2026年10月の東京ビジネス地区の平均賃料は前年同月比+14.04%となりました。さらに、平均空室率も1.75%まで低下しています。

オフィスの需要が底堅い状態にある可能性がありますが、この動きは不動産市場だけでなく、企業業績、株価、J-REIT、物価、金利などにも影響するかもしれません。

一方、オフィス賃料の上昇は、オフィスを借りる企業にとってコスト増加につながる可能性もあります。

今回の経済指標から、今後の日本経済や金融市場にはどのような変化が考えられるのでしょうか？

1．2026年10月の東京オフィス市場

まず、今回発表された経済指標を確認してみましょう。

（出典：三鬼商事、「オフィスマーケット」、本記事作成日に検索）

今回の数字で特に目を引くのは、平均賃料が前年同月比+14.04%となっていることです。

さらに、前月比でも+1.08%となっており、賃料の上昇が続いていることがうかがえます。

平均空室率も1.75%まで低下しました。

空室率の低下と賃料の上昇が同時に起きていることから、東京のオフィス市場では、一定の需要の強さが続いている可能性があります。

では、この状況は日本経済や金融市場にどのような影響を与えるのでしょうか？

2．オフィス賃料の上昇で不動産関連企業の収益が増える可能性

オフィス賃料が上昇すると、オフィスビルを保有する不動産賃貸会社や不動産デベロッパーにとって、収益面でプラスになる可能性があります。

例えば、保有するオフィスビルの賃料を引き上げられれば、賃貸収入が増加するかもしれません。

また、空室率が低下していることから、新たなテナントを確保しやすくなる可能性もあります。

不動産賃貸会社などにとっては、次のような好材料になることが考えられます。

• オフィスビルの賃貸収入の増加
• 空室期間の短縮
• 既存テナントとの契約更新時の賃料引き上げ
• 不動産の収益力向上
• 保有不動産の評価額へのプラス効果

特に、賃料の上昇が一時的なものではなく、継続する場合には、企業の利益成長につながる可能性があります。

ただし、すべての不動産関連企業に同じ効果があるわけではありません。

保有物件の立地や築年数、稼働率、借入金の金利、修繕費などによって、業績への影響は異なるかもしれません。

また、オフィスビルの取得価格が高騰している場合には、新規取得による収益性が低下する可能性もあります。

3．オフィスを借りる企業にはコスト増加の可能性

オフィス賃料の上昇は、オフィスビルを保有する企業にはプラス材料となる可能性がありますが、借りる側の企業にはマイナス材料になるかもしれません。

例えば、賃料が上昇すると、企業の固定費が増加します。

特に、東京の一等地に大規模なオフィスを構えている企業では、賃料の上昇による負担が大きくなる可能性があります。

企業にとっては、次のような影響が考えられます。

• オフィス賃料の増加による営業利益率の低下
• 人件費やその他の経費を含めた固定費の増加
• オフィスの縮小や移転によるコスト削減の検討
• 在宅勤務やフレックスタイム制の活用拡大

特に、利益率が低い企業や、オフィス面積が大きい企業では注意が必要かもしれません。

一方、オフィス環境の改善によって従業員の生産性が高まれば、賃料上昇による負担を吸収できる可能性もあります。

つまり、オフィス賃料の上昇は、企業によってプラスにもマイナスにも働くと考えられます。

4．オフィスビルの不動産価格にも影響する可能性

オフィス賃料の上昇は、不動産価格にも影響する可能性があります。

一般的に、不動産の収益価格は、将来得られる賃料収入などを基に評価されます。

そのため、賃料の上昇や空室率の低下によって、オフィスビルの収益力が高まれば、不動産価格の上昇につながるかもしれません。

特に、東京都心の好立地にあるオフィスビルでは、投資家からの需要が強まる可能性があります。

ただし、不動産価格は賃料だけで決まるわけではありません。

重要なのが、金利の動向です。

金利が上昇すると、不動産を取得するための借入コストが増加するほか、投資家が求める利回りも上昇する可能性があります。

その場合、賃料が上昇していても、不動産価格には下落圧力がかかるかもしれません。

つまり、今後のオフィスビル価格は、賃料収入の増加と金利上昇によるマイナス効果のどちらが大きくなるかがポイントになりそうです。

5．J-REITにはどのような影響がある？

オフィス賃料の上昇は、J-REITにも関係する経済指標です。

特に、オフィスビルを保有するJ-REITでは、賃料収入の増加や稼働率の改善によって、分配金の増加につながる可能性があります。

賃貸収入が増えれば、物件の収益力が高まり、投資口価格にもプラスに働くかもしれません。

一方、J-REITには金利上昇というリスクがあります。

J-REITは金融機関からの借入金や投資法人債などを活用して不動産を保有しているため、金利が上昇すると、借入コストが増加する可能性があります。

また、国債利回りが上昇すれば、投資家にとってJ-REITの分配金利回りの相対的な魅力が低下することも考えられます。

そのため、オフィス賃料が上昇しているからといって、J-REITの投資口価格も必ず上昇するとは限りません。

賃料収入の増加と金利上昇によるコスト増加の両方を考慮する必要がありそうです。

6．日銀の利上げや長期金利への影響は？

今回のオフィス賃料の上昇は、金融政策にも間接的に関係する可能性があります。

オフィス賃料の上昇が続けば、企業の事業コストやサービス価格に波及する可能性があります。

また、賃料の上昇が不動産価格や住宅関連コストなどにも広がれば、物価の基調に影響するかもしれません。

日銀が金融政策を判断する際には、消費者物価だけでなく、賃金や企業の価格設定行動、経済活動なども重要になります。

ただし、オフィス賃料は消費者物価指数における一般的な家賃とは異なるため、今回の数字だけで日銀の利上げを判断することは難しいでしょう。

今後の政策金利を考える際には、物価や賃金、景気動向などを総合的に確認する必要があります。

なお、日銀の利上げ確率については、東京短資株式会社のウェブサイトで確認できます。

市場が織り込む利上げ確率の変化を確認することで、金融市場が日銀の金融政策をどのように予想しているのかを把握する参考になるかもしれません。

また、政策金利の上昇は、一般的に長期金利にも上昇圧力を与える可能性があります。

長期金利が上昇すれば、企業の資金調達コストや住宅ローン金利、不動産投資の採算性などにも影響することが考えられます。

7．株価や為替にはどのような影響がある？

今回の経済指標は、株式市場にも影響する可能性があります。

オフィス賃料の上昇によって収益改善が期待される企業には、株価にとってプラス材料となるかもしれません。

一方、オフィス賃料の負担が増える企業や、金利上昇による借入コストの増加が懸念される企業には、マイナス材料になる可能性もあります。

為替については、今回の指標が直接的に大きな影響を与えるとは限りません。

ただし、国内の物価や金利見通しに変化が生じれば、円相場に間接的な影響が及ぶ可能性があります。

例えば、日銀の利上げ観測が強まれば、日米金利差の縮小を通じて円高方向に動く場面も考えられます。

ただし、株価や為替の値動きは、経済指標だけで判断することは難しいです。

実際には、次のような要因も大きく関係します。

• 信用残や投資家の需給
• 投機筋のポジション
• PERなどの株価指標
• 日米金利差
• 株価指数先物やオプション市場の動向
• 実質金利
• 海外投資家の売買動向
• 国内外の政治・経済情勢

そのため、今回のオフィス市場の指標だけを根拠に、株価や為替の方向性を判断することには注意が必要です。

8．家計や物価への影響は？

オフィス賃料の上昇が続くと、企業のコスト増加を通じて、商品やサービスの価格に転嫁される可能性があります。

特に、東京にオフィスを構えるサービス業などでは、賃料負担の増加が経営上の課題になるかもしれません。

企業がコスト増加分を価格に転嫁すれば、消費者にとっては物価上昇につながる可能性があります。

また、オフィス賃料の上昇が不動産価格にも波及すれば、周辺地域の地価や不動産取引にも影響が及ぶかもしれません。

ただし、オフィス賃料と一般家庭の住居費は別の市場です。

今回の数字が、そのまま家計の住宅費上昇につながるわけではありません。

家計への直接的な影響は限定的かもしれませんが、企業のコスト増加や物価への波及については、今後も確認しておきたいところです。

9．今回の経済指標に関連する分野：オフィス系J-REIT

今回の経済指標に関連する分野として、オフィス系J-REITが挙げられます。

東京ビジネス地区の平均賃料が前年同月比+14.04%となり、平均空室率も1.75%まで低下しているため、オフィスビルを保有するJ-REITでは、賃貸収入の増加につながる可能性があります。

特に、東京のオフィスビルを多く保有し、賃料改定の余地があるJ-REITでは、今後の収益改善が期待されるかもしれません。

ただし、次のようなリスクもあります。

オフィス系J-REITの主なリスク

• 日銀の利上げによる借入金利の上昇
• 長期金利上昇による分配金利回りの相対的な魅力低下
• 景気悪化によるオフィス需要の減少
• テナントの退去や空室率の上昇
• オフィスビルの修繕費や管理費の増加
• 不動産価格の下落による保有資産価値の低下

また、東京ビジネス地区の平均賃料が上昇していても、個々のJ-REITが保有する物件の賃料が同じように上昇するとは限りません。

保有物件の所在地、築年数、稼働率、契約更新時期、借入金の固定・変動金利比率なども重要になりそうです。

なお、当社関係者は、オフィス系J-REITに関連する分野に利害関係を有しています。そのため、本項目は情報提供を目的としたものであり、特定の銘柄や金融商品の売買を推奨するものではありません。

10．今後、確認しておきたいポイント

今後の東京オフィス市場や金融市場を考えるうえでは、次のような指標を継続的に確認しておくとよいかもしれません。

特に、今後も賃料上昇と空室率低下が続くのか、それとも景気減速などによってオフィス需要が弱まるのかがポイントになりそうです。

まとめ：東京のオフィス賃料上昇は続くのか？

2026年10月の東京ビジネス地区では、平均賃料が前年同月比+14.04%となり、平均空室率も1.75%まで低下しました。

今回の数字からは、東京のオフィス市場で賃料上昇と需給の引き締まりが続いている可能性がうかがえます。

今後、賃料上昇が続けば、不動産賃貸会社やオフィス系J-REITの収益にプラスとなるかもしれません。

一方で、オフィスを借りる企業にとってはコスト増加となるほか、金利上昇が進めば不動産価格やJ-REITの投資口価格にマイナスの影響が及ぶ可能性もあります。

今後は、オフィス賃料や空室率だけでなく、日銀の金融政策、長期金利、企業の設備投資、景気動向などもあわせて確認していくことが大切ではないでしょうか？

東京のオフィス市場の好調さは今後も続くのでしょうか。それとも、金利上昇や景気動向によって転換点を迎えるのでしょうか？

引き続き、関連する経済指標の動向を確認していきたいところです。

【留意点】
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